Questions fréquentes

Quels sont les avantages du crédit hypothécaire social ?

  • Vos frais de dossier sont plafonnés à 200 €
  • Nos taux d'intérêt restent toujours accessibles
  • Les honoraires de notaire peuvent être sensiblement réduits
  • La quotité de prêt peut aller jusqu'à 100% de la valeur de référence
  • Vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux immobiliers
  • Le prêt est accessible également si vous bénéficiez d'un revenu de remplacement
  • Vous avez le choix entre un taux fixe et un taux variable (10/5/5 +3 -3)
  • Crédit également possible pour l'achat d'un terrain en vue d'une construction
  • Vous pouvez emprunter simultanément pour l'achat et pour des travaux de transformation de l'habitation

Je suis déjà propriétaire d'un bien, j'ai lu dans vos conditions que dans ce cas je ne peux pas accéder à un prêt chez vous. Mais, je veux vendre mon bien pour n'emprunter qu'une partie de ma nouvelle habitation. Est-ce possible avec votre société ?

Oui, il faut que le bien soit vendu au plus tard au moment de l'acte authentique chez le notaire qui constate le crédit hypothécaire. A la date de l'octroi du crédit, l'emprunteur et son conjoint cohabitant ou la personne avec laquelle il vit maritalement, ne peuvent être seuls ou ensemble, propriétaires ou usufruitiers de la totalité d'une autre habitation. Pour l'application de cette condition, il n'est pas tenu compte de l'aliénation par l'emprunteur de tout ou partie de son droit de propriété ou de son droit d'usufruit, intervenue au cours des deux années précédant cette date.

Je suis locataire de mon habitation, je veux acheter un bien alors que je viens d'hériter de l'immeuble d'un parent dont le conjoint bénéficie de l'usufruit et veut continuer à vivre dans l'immeuble.

Vous pouvez emprunter chez nous si vous n'avez que la nue propriété et pas l'usufruit du bien, par exemple parce que c'est un tiers qui en bénéficie exclusivement. Mais dès que vous en aurez la pleine propriété (avec l'usufruit) il vous faudra soit vendre ce bien soit rembourser le prêt social.

Je veux acheter un bien mais je suis déjà propriétaire d'un immeuble mais il est malheureusement inhabitable.

Vous pouvez emprunter chez nous si vous posséder seul ou ensemble avec votre conjoint ou cohabitant légal, un droit de propriété´ ou d'usufruit sur la totalité d'un bien immobilier qui est :

1° soit insalubre par nature et non susceptible d'assainissement et que l'emprunteur, son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement, qui en sont propriétaires, s'engagent à le démolir ou à ne plus le faire servir d'habitation dès l'occupation du logement faisant l'objet du prêt ou dès l'octroi du prêt si l'habitation acquise était déjà occupée par l'emprunteur avant la passation de l'acte d'achat. L'habitation est considérée comme insalubre par nature et non susceptible d'assainissement, soit lorsqu'elle est déclarée inhabitable par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale ou le bourgmestre ou reconnue insalubre non améliorable par le Ministre ou son délégué;

2° soit insalubre par surpeuplement et que l'emprunteur et/ou son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement, s'engagent à céder l'intégralité de leurs droits immobiliers y afférents, au moment, selon le cas visé au 1°, l'insalubrité par surpeuplement est constatée par le Ministre ou son délégué. L'emprunteur doit occuper l'habitation dans un délai de deux ans après l'octroi du prêt et l'occuper aussi longtemps que la garantie de la région est en vigueur. Le Ministre ou le Secrétaire d'Etat ayant le Logement dans ses attributions peut, sur demande de l'emprunteur, accorder une dérogation dans certains cas exceptionnels à l'intervention de la société de crédit.

Qu'en est-il des frais de notaire ? On m'a dit qu'il y en avait pour l'achat du bien et aussi pour l'hypothèque, en raison du crédit ?

Lorsque l'achat se réalise au moyen d'un financement avec une garantie hypothécaire sur l'immeuble (ce qui se passe obligatoirement pour les prêts hypothécaires sociaux), à l'acte authentique constatant officiellement du transfert de la propriété entre le vendeur et l'acheteur, il faut y ajouter les frais d'un deuxième acte notarié, par lequel il est constitué une hypothèque (la garantie) au profit de l'organisme financier. Cet acte génère également des frais de notaire.

Les frais de l'acte de constitution d'hypothèque comprennent

  • Le droit d'enregistrement, calculé au taux de 1 % sur le montant de l'affectation hypothécaire. Dans la majorité des actes, l'organisme financier demande une garantie hypothécaire pour avoir la certitude de pouvoir récupérer le montant réellement prêté (le capital initial), ainsi que les frais complémentaires qu'il aurait éventuellement avancés pour le compte de son débiteur, comme par exemple les primes d'assurances, ou les frais d'huissier (les accessoires, habituellement fixés à 10 % du montant du capital). Le droit d'enregistrement est dû sur ces deux montants, et représente une taxe virée directement à l'État par le Notaire, lors de l'enregistrement de l'acte
  • Le droit d'inscription hypothécaire, qui est également une taxe virée directement à l'État par le Notaire, lors de l'inscription de l'acte à la conservation des hypothèques. Le droit est actuellement fixé à 0.30 %, et il est également calculé sur le montant du capital et des accessoires, comme le droit d'enregistrement.
  • Les frais et honoraires du conservateur des hypothèques
  • L'honoraire notarié. Le Notaire chargé de dresser l'acte doit calculer un honoraire, établi sur base du tarif fixé par la loi. Le barème appliqué ne sera pas le même s'il s'agit d'un simple prêt ou d'une ouverture de crédit (qui permet de réemprunter des sommes déjà remboursées). Le montant de cet honoraire sera toujours le même, quelque soit le notaire qui a dressé l'acte.
  • Les frais divers de l'acte. En plus des droits fiscaux et de son honoraire, le notaire réclamera les autres frais nécessités pour la rédaction de l'acte (le coût des recherches fiscales, des certificats hypothécaires demandés avant et après les formalités, des extraits cadastraux, des timbres fiscaux, ...) Puisque certains de ces frais sont fixes, ou dégressifs, il n'est pas possible de pouvoir déterminer exactement le pourcentage qu'ils représentent.

Le prêt social du Crédit Immobilier m'ouvre-t-il le droit à la réduction des droits d'enregistrement ?

Les droits d'enregistrement sont réduits à 6% (5% en Région Flamande) pour la première acquisition d'un logement familial d'une petite propriété dont le revenu cadastral ne dépasse pas le montant de

  • 745 € majoré selon le nombre d'enfants à charge de l'acquéreur,
  • 845 € pour l'acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,
  • 945 € s'il a cinq ou six enfants à charge,
  • 1.045 €, s'il a sept enfants à charge ou plus.

Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d'un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L'administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n'est plus le cas, l'administration peut toujours revoir ce revenu.

Le prêt social du Crédit Immobilier m'ouvre-t-il le droit à un abattement des droits d'enregistrement ?

Si vous êtes éligible à l'obtention d'un prêt hypothécaire social du Crédit Immobilier vous répondez normalement à l'essentiel des conditions exigées.

Veuillez noter qu'en fait, ce ne sont pas les droits qui sont réduits mais leur base imposable, c'est-à-dire la partie de la valeur de l'immeuble sur lesquels ces droits seront calculés. Les droits d'enregistrement (au taux de 12,5% à Bruxelles) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l'abattement.

L'abattement normal est de 60.000 € en cas d'acquisition d'une habitation. Ainsi : pour un petit flat de 55.000 € de valeur vénale, il n'y aura pas de droit à payer mais pour un appartement de 110.000 €, les droits seront calculés sur le solde de la valeur après déduction de l'abattement (12,5 % sur 50.000 € < qui résultent de 110.000 € - 60.000 €).

Attention, l'abattement est porté à 75.000 € dans certaines zones prioritaires (les espaces de développement renforcé du logement, de la rénovation urbaine etc., tels qu'ils sont délimités dans le Plan Régional de développement).

Vous trouverez les zones concernées dans le nouveau plan régional de développement (les cartes précises y figurent) publié au Moniteur Belge du 15 octobre 2002 ou aussi, en consultant les cartes figurant sur le site Irisnet de la Région Bruxelloise (pages consacrées aux primes à la rénovation). Ces cartes n'ont qu'une valeur indicative : informez-vous auprès de l'administration pour être sûrs de la situation du bien que vous voulez acquérir.

Avec un prêt social, suis-je dans les conditions pour bénéficier d'une réduction des frais de notaire à Bruxelles ?

Cette disposition n'a pas été prévue à Bruxelles comme dans les autres Régions : dans la Région de Bruxelles-Capitale, c'est un système d'abattement de droits d'enregistrement qui est d'application. (voir abattement)

Avec un prêt social, suis-je dans les conditions pour bénéficier d'une réduction des droits d'enregistrement à Bruxelles ?

Le crédit hypothécaire social garanti par la Région de Bruxelles-Capitale vous rapproche des conditions requises et généralement vous y avez droit.

L'abattement peut être obtenu pour tout immeuble (un petit studio, un loft ou une maison de maître...), mais pour autant que chacun des acquéreurs répondent aux conditions suivantes.

  • Logement Bruxellois :
    Le logement à acquérir doit se trouver dans les 19 communes de la région de Bruxelles-Capitale.
  • Les Acquéreurs sont des "personnes physiques" :
    Les acquéreurs doivent être des personnes physiques. Ce n'est pas pour les sociétés, les associations, etc.
  • Le bien est "affecté ou destiné à l'habitation" :
    Pas d'abattement pour l'acquisition d'un terrain à bâtir. Sauf lorsque la valeur du terrain fait partie de l'acquisition d'un appartement nouvellement bâti ou d'une construction acquise sur plan.
  • L'acquisition porter sur la totalité du bien, en pleine propriété :
    Pas d'abattement pour l'acquisition d'une partie d'un immeuble, ou de l'usufruit ou encore de la nue-propriété d'un bien. De même si le vendeur se réserve un droit réel d'habitation (une partie de l'usufruit).
  • Réservé aux exclusivement à l'achat :
    L'abattement n'est applicable que si vous achetez l'immeuble. Les conventions comme les donations, les échanges ou partages, etc. vous excluent de toutes possibilités de bénéficier de l'abattement.
  • Seule et unique habitation :
    Aucun des acquéreurs (couple, co-acheteurs...) ne peut être propriétaire, au plus tard le jour de la date de la convention constatant l'acquisition (c'est-à-dire la date du compromis de vente) de la totalité en pleine propriété d'un autre bien immeuble qu'il soit destiné en tout ou seulement en partie à l'habitation. En outre, lorsque l'acquisition est faite par plusieurs personnes, celles-ci ne peuvent, à la date de la convention constatant l'acquisition, posséder en Belgique conjointement la totalité en pleine propriété d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation.
  • Vente de l'ancienne habitation et acquisition simultanée d'une nouvelle: Attention!
    Dans le cas de la vente d'une habitation précédente, assortie d'une clause de transfert de propriété différé à la date de l'acte, l'abattement sur une nouvelle acquisition ne sera possible que si au moment du compromis d'achat de la maison nouvellement acquise, l'acte authentique de vente a déjà eu lieu (et si le transfert de propriété de l'autre maison a par conséquent déjà été opéré).
  • Acquisition simultanée de plusieurs habitations :
    Dans le cas où l'acquéreur acquiert, dans le même compromis, deux habitations, il lui sera possible de bénéficier de l'abattement pour l'une d'entre elles pour autant qu'il spécifie clairement dans son acte d'acquisition laquelle des deux sera affectée à sa résidence principale et qu'il demande l'abattement pour celle-ci.
  • Exception importante: l'abattement "par voie de restitution" :
    Si les acquéreurs possédaient d'autres immeubles qui empêchaient de pouvoir profiter de l'abattement et d'ils les revendent endéans les deux ans à compter de la date de l'enregistrement de leur nouvelle acquisition, ils pourront récupérer le montant de la diminution dont ils auraient profité par l'application des règles de l'abattement.
  • Affectation du nouveau logement à la résidence principale endéans les 2 ans :
    L'habitation doit être affectée par les acquéreur à leur résidence principale dans les deux ans de la date de l'enregistrement de l'acquisition.
  • Résidence principale à Bruxelles pendant au moins 5 ans :
    Les acquéreurs doivent y conserver leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale durant une période ininterrompue de cinq ans. Ce délai de cinq ans commence à courir à partir de la date de l'établissement de la résidence principale à l'adresse de la situation du bien immeuble (A partir de la date de l'inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers de la commune du domicile).

Suite d'une baisse des taux d'intérêts je veux rembourser mon financement initial au moyen d'un nouvel emprunt hypothécaire obtenu auprès de votre institution financière, dois-je à nouveau payer les frais d'actes de prêt ? A quels autres frais dois-je penser ?

Dans le cas de figure que vous évoquez, il devra y avoir constitution d'une nouvelle hypothèque, constituant la garantie en notre faveur.

Vous devrez supporter en plus l'indemnité de remploi équivalent à trois mois d'intérêts calculés sur le solde restant dû, les frais d'un nouvel acte notarié d'affectation hypothécaire, outre des frais d'acte de suppression de l'ancienne hypothèque (acte de mainlevée).

Je veux rembourser anticipativement mon emprunt. Est-il vrai que la société de crédit peut refuser ?

Cette possibilité est prévue dans nos contrat. Vous avez donc le droit en tout temps de rembourser anticipativement votre emprunt. Dans ce cas, vous devrez assumer le paiement de l'indemnité de remploi équivalent à trois mois d'intérêts calculés sur le solde restant dû, outre des frais d'acte de suppression de l'ancienne hypothèque (acte de mainlevée).

La mainlevée ne sera octroyée par la société de crédit que si toutes les sommes qui lui sont dues lui ont été payées, en ce compris l'indemnité de remploi.

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